近期，江蘇省不少城市房地產行業年度數據相繼出爐。2024年年末“翹尾”的行情，令人對新的一年市場止跌企穩充滿信心。

　　政策組合拳招招見效

　　縱觀2024年，江蘇省各城市房地產市場交易行情整體處于深度調整期。前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”保持著持續的活躍度。隨著9月26日中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，為市場注入信心，四季度新房及二手房成交量均出現明顯回升，呈現“翹尾”態勢。

　　2024年，中央層面分別在5月、9月、10月打出穩定市場“政策組合拳”。5月17日，央行圍繞優化住房金融政策，提出降首付比例、取消利率下限、降公積金利率。隨后，江蘇各地紛紛跟進落實新政舉措及人才、房票等購房補貼政策。從中央到地方的一系列政策利好釋放后，明顯提振了市場信心。新政實施后一個月，南京市二手房交易面積日均3.4萬平方米，新房日均認購285套，比3月日均認購增長43%，比4月日均認購增長40%。同一個監測時間段，蘇州二手房成交量環比4月份上升10.5%，新房成交量上升49.8%。

　　隨后，樓市進入7、8月份傳統淡季，成交曲線漸漸回落。9、10月份，中央多次調整房地產政策。10月17日的國新辦新聞發布會上，中央五部委又釋放出一攬子利好，推動房地產市場止跌回穩。政策“組合拳”包含取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準，降低住房公積金貸款利率、最低首付比例、存量貸款利率、“賣舊買新”換購住房稅費負擔，實施100萬套城中村和危舊房改造，增加“白名單”項目信貸規模。

　　密集出臺的政策，大大提振了市場預期和信心，江蘇各地樓市迅速出現回暖跡象，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升。2024年12月，南京二手房成交量達10398套，創下當年單月成交量最高紀錄。二手房掛牌量從最高16萬套減少至14.6萬套，創年內新低。11、12月，南京新房認購量連續環比增長，漲幅分別為10.2%、11.2%，全市商品住宅庫存面積連續11個月回落。蘇州二手房12月份也出現了成交高峰，環比漲幅59%，創近20個月新高；12月份新房成交高達5657套，相比2000—3000套的月均銷量增加近一倍。無錫自9月份以來二手房市場活躍度持續保持高位，成交連續4個月上漲，呈現穩定的回升態勢。

　　去化存量成效顯著

　　綠洲地產云湖十里院項目位于南京市江寧區祿口空港新城，是一個遠郊剛需項目。2024年9月，云湖十里院項目入庫江寧區房源超市，成為該區第一批參與房票安置的商品房項目。項目可售房源484套，僅參與房票安置一個月就去化房源202套。綠洲地產南京區域總經理張學東告訴記者，入駐房源超市對正常銷售的拉動作用也很明顯。

　　“為了加速推進城中村改造去化存量住房，江寧區從完善房票政策、籌集安置房源、優化安置流程、提升安置服務4個方面發力。”江寧區房產局局長徐靜說，江寧區專門設立房源超市，精心挑選區位佳、房型好、交通便利、周邊配套齊全的品質房源，為房票群眾提供多元安置選擇，累計籌集各類房源共計10729套。目前，該區正在開展第8輪房票安置工作。房票安置已消化庫存商品房2700余套，推動江寧區商品房去化周期從最高19.2個月降至14.71個月；消化存量安置房1400余套，實現資產盤活30余億元。

　　要促進房地產市場“止跌回穩”，存量房的去化工作是重中之重。根據中央部署，消化存量房產和優化增量住房需要通盤籌劃。2024年，江蘇省在去庫存方面持續發力，成效顯著。

　　常州市住建局局長彭峻介紹，常州全面推廣房票和集中購買存量住房安置模式，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，有力拉動房地產市場止跌回穩。2024年，常州實施城中村改造54個項目。截至目前，通過城中村改造購買存量住房安置1.01萬套，消化存量住房面積111.64萬平方米。

　　城中村改造既是民生工程、民心工程，也是發展工程。2024年，全省共實施改造項目185個，改造涉及村（居）民8.52萬戶，籌集安置房12.88萬套。

　　省住房和城鄉建設廳相關負責人說，江蘇穩妥推進城中村改造，采取收購存量住房方式，籌集各類保障性住房房源，統籌“保障”和“市場”，促進房地產市場止跌回穩。截至目前，全省完成收購存量住房5.34萬套、544萬平方米。聚焦房地產市場止跌回穩，下一步，江蘇省將通過收購存量住房方式籌集房源，積極推動房票安置，既滿足農村居民自主選擇房型、區位等需求，縮短安置期，又能在當前房地產市場供求關系發生重大變化的情況下消化存量住房。

　　“日光盤”再現，2025可期

　　2024年，多重利好政策密集落地，不僅為房地產行業注入活力，也引導其進入了一個新的發展階段。當年3月22日的國務院常務會議提出，要著力構建房地產發展新模式。

　　房地產行業要告別過去“高負債、高周轉、高杠桿”的開發模式，建設適應人民群眾新期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求。此外，還要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

　　從供給側縮減土地供應體量，助力房地產去庫存。2024年，江蘇省各城市的涉宅用地供應均有不同程度的縮減。蘇州市區2024年涉宅用地成交48宗，比2023年的85宗少了44%。南京2024年成交涉宅地塊127幅，雖比2023年多，但主城6區出讓的涉宅地塊僅14幅，遠遠少于2023年。

　　土地供給端政策也在積極調整。南京提出減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計入容積率。蘇州2024年成交地塊的平均容積率僅為1.24，遠低于2023的1.69。2024年無錫共成交50宗涉宅用地，其中有28幅容積率低于1.5。

　　構建房地產發展新模式的過程，也成為房地產行業轉型發展和重新洗牌的過程。不少房企認識到，以前解決居住“有沒有”的問題，如今要轉向解決居住“好不好”的問題。

　　第一批及時“轉向”的房企率先嘗到了“熱賣”的甜頭。2024年下半年，南京、蘇州、無錫等城市涌現熱銷樓盤，甚至出現了久違的“搖號開盤”盛況。記者發現，這些樓盤的共同特點是，產品品質在其所在的板塊區域出類拔萃。

　　在南京江北新區，斥資300多萬元，可入手一套家家有露臺的“第四代住宅”。“江韻瑧悅”項目自2024年9月30日以來連續開盤5次均售罄。在蘇州，綠城玫瑰園一期，81套房源吸引300組客戶參與搖號，開盤當天即售罄。

　　“日光盤”“月光盤”重現樓市，不僅重振房企對市場的信心，也讓購房者告別觀望情緒，果斷入市。房產經紀人季林告訴記者，最近和他討論房價漲跌的客戶少了，“今年房價持續筑底，客戶都明白再等下去意義不大了。”

　　據統計，2024年11月，南京新房止跌轉漲，環比上漲0.1%。這是2024年以來南京首次新房和二手房同時出現環比上漲，且同比降幅均收窄。

　　2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議召開，明確2025年全國住建工作重點任務。南京市房地產學會副會長孟祥遠認為，會議明確了2025年政策方向仍會延續2024年寬松的態勢，多措并舉逐步改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期，鞏固房地產市場止跌回穩的勢頭。尤其是南京、蘇州等地，從2024年末“翹尾”的成交形勢可以預見，2025年止跌回穩乃至穩中有升可期。